仿照青岛迎宾馆建造的中心别墅

    中心别墅已闲置很长时间。

    国土部“试点清理小产权房”的消息让青岛的小产权房市场闻风而动，不少占据青岛优越山海资源的小产权项目开始走向市场寻找买家。近日，位于崂山区王哥庄会场社区的12栋亲海别墅释放出“捆绑转让”的消息，该项目总建筑面积达6000平方米。12日上午，记者探访发现，12栋小产权别墅已闲置3年左右。别墅主人称，急于出售是出于对国家频频释放将试点治理小产权房政策的担忧。据业内人士称，12栋别墅的总体估价不会低于一亿元。

    12栋小产权别墅拟转让

    “崂山区王哥庄会场社区的小产权房不少，凤凰山庄有12栋别墅项目正计划进行转让。”11日上午，王哥庄一家中介门店的店长葛斌(化名)向记者透露。

    据介绍，这12栋小产权别墅位于会场社区，背山面海，地理位置非常好。据葛斌介绍，凤凰山庄曾为当地一处知名的旅游山庄，无论是建筑规模还是建筑风格都非常突出，在当地的名气非常大。

    “3月初的时候，别墅的主人曾经联系我，详细咨询了目前青岛小产权市场的情况，主要是了解王哥庄区域小产权房的价格变化，以及可能实行的治理政策。”葛斌说，尽管他们只是进行过几次电话交流，但他从房主的口气中已经听出了对方的担忧。

    整个山庄已闲置3年多

    如此大规模的小产权别墅为何急于脱手？别墅的主人是谁？带着这些疑问，记者决定到会场社区一探究竟。

    会场社区因为盛产会场梭子蟹而为人熟知。因为得天独厚的山海资源，2000年前后，许多国内外客户来这里建造度假别墅。“那12栋别墅就在前面。”听说记者要去凤凰山庄，一位市民热心地说。沿路前行不到500米，北侧半山腰出现一个钢栅栏圈成的院落，大门紧锁，院落里矗立着12栋别墅。

    听说记者想了解别墅的情况，看门人拿出电话称需要先请示一下。大约3分钟后，才允许记者进院。记者注意到，整个山庄依山势建成，12栋别墅高低错落，院落内道路通达。不少石阶上铺满厚厚的落叶，显然闲置已久。

    据看门人介绍，从2008年开始，凤凰山庄就已不再营业，整个山庄已闲置3年多的时间。

    中心别墅酷似迎宾馆

    据山庄的看门人介绍，近期常有人来看房子，不少人也流露过购买意向。12栋别墅除一栋1600平方米的中心别墅外，其余11栋别墅的面积都在350平方米左右。

    “中心别墅是欧式风格的建筑，当时完全是仿照着青岛迎宾馆来设计施工的。”看门人说，记者注意到，从外形上看，这栋别墅确实与青岛迎宾馆非常相似 ，整个中心别墅被藤蔓裹得严严实实。大厅内散乱地堆满了桌椅，天花板吊灯和大理石地面上都积满灰尘 。

    “一楼是会客厅，包括会议室 、餐厅、茶厅；二楼是私人会所，卧室 、客厅、餐厅、会议室 、卫生间一应俱全；三楼是娱乐健身场。”看门人说。记者注意到，别墅内壁挂满壁画 ，站在二楼阳台南望，对面就是海湾。

    记者注意到，院落内种满各类树木。据专门管理园林的簪先生介绍，多数花木都是从南方引进，包括金桂、腊梅、耐冬、松柏、金柳等。

    “中心别墅边上的人工湖完全是人工凿出来的，蓄满了山上流下来的山泉水，有11米深。”簪先生说，院子里所有的花草都是用池中的山泉水浇灌。

    担忧政策变化决定转手

    通过簪先生提供的联系方式，记者联系到了别墅的主人许先生。

    “2008年开始山庄确实已经停止了营业，主要是因为受到当时金融危机的影响，公司的业务重心作了调整。”许先生说，除了公司业务重心转移的原因，之所以做出转让的决定，更多的担忧是来自于近期频频传出要出台治理小产权房政策的消息。

    “别墅项目闲置的时候，尤其是在2009年到2010年这两年，曾多次有企业找我们商谈，想整体买下来作为企业度假村来经营。”许先生说，但因为当时一直想等着经济形势好转的时候重新开业，所以这些客户被一一婉拒。

    许先生说，尽管凤凰山庄早在2000年就已经补缴了土地出让金，办理下了土地证，但这毕竟不同于大产权别墅，由于担心可能到来的治理行动，在慎重考虑之后，决定将12栋别墅尽快出手。

    转让心理价位至少一个亿

    采访中 ，对于 12栋别墅的出让底价，许先生称还正在请专门的评估机构进行评估，不肯透露 。但据葛斌介绍 ，他在和许先生就别墅项目进行交流的过程中，对方曾透露至少不会低于一个亿的心理价位。

    “整个别墅的建设过程，凝聚了我的心血。”许先生回忆说，尤其是仿照青岛迎宾馆建成的中心别墅，其设计方案曾数次安排专门的设计公司多次前往迎宾馆考察、拍照，无论是建筑所用石材还是内部的设计构造，全部严格仿照了青岛迎宾馆的样子。

    “设计所用的石材规格大，尤其是中心别墅门两侧的石柱，采用整块大理石雕刻而成，重量在七八吨左右，建筑所用的多数普通石材也在1吨左右。”许先生说，由于别墅项目建在半山腰，1997年开建时专从日本租来的吊车也派不上用场，最后全靠人力抬到了山上，其施工难度可想而知。除了施工的难度外，绿化时采用的树种都是他亲自挑选，从南方引种过来的，仅绿化当时就花费了百万元。

    采访中 ，许先生透露，他从事海运行业，至于他的具体身份以及当初建造这12栋别墅花了多少钱等问题，他不肯透露。

    当地小产权别墅不少烂尾

    “李沧区、城阳区等区域的小产权房，价格已经有所下降。”葛斌说，这部分持有者主要是投资性客户，房源总价一般在30万元左右，因为担忧政策可能导致的变化，多数持有人开始着急寻觅下一个买家。

    “青岛的小产权房类型很多，城阳、崂山、李村等城乡接合部区域，多年来的城中村改造产生了不少集体产权的房子；崂山区王哥庄、沙子口区域则不一样，上世纪90年代开始，不少山海资源优越的区域开始陆续建起了小产权别墅，这些别墅的持有者多数是富人群体。”张百忍说。

    “崂山区风景区内的不少高端小产权别墅的持有者，非富即贵。”熟知岛城小产权房市场的葛斌说。在采访中 ，多位地产专家分析，由于岛城小产权房的历史久远，小产权房类型也多，不同区市的情况也有差异，估计将来在试点清理的时候，政策制定方面不会“一刀切”，会分门别类地予以治理。

    在2011年多次接受网上访谈的时候，青岛市国土资源和房屋管理局的相关负责人也曾多次作出过“小产权房交易”的风险提示，并多次表示，岛城的小产权房市场如何治理，需要等国家大政策出台后才能决定。

    据葛斌介绍 ，从2000年开始，岛城实际上已经开始清理过小产权房市场。“王哥庄、沙子口等区域不少在建的小产权项目被叫停，现在还可以看到这些高端的烂尾别墅。”葛斌说。

    在崂山区王哥庄会场社区，就在凤凰山庄的南侧，记者注意到就有一排别墅“半拉子”工程，一共有6栋。“这些项目都是在2000年前后开建 ，但因为无法办理相关的手续，在施工过程中被叫停，已经搁置了十多年了。”会场社区的一位居民说。

    延伸

    试点治理城市有无青岛未定

    尽管近几年来国家频频释放投资小产权房禁令，但因为其间存在的巨大利益，小产权房交易一直存在。岛城的小产权房主要位于李沧、崂山、城阳等城乡接合部、城中村改造区域以及风景区内，持有者既有外来的自住性需求，也有投资性客户，风景区内的不少高端小产权别墅甚至是外地富商旅游度假的栖居地。记者从相关部门获悉，青岛会不会入围“试点治理小产权房城市名单”，还没有最终确定。

    葛斌说，每次国家释放出小产权房方面的消息，都会对小产权房持有者产生心理影响。尤其是2012年以来，到他店内咨询的房主明显增多，而到店内挂出出售的房源也增多。

    “城市的土地资源越来越稀缺，城中村改造范围逐渐外扩，不少地产大鳄进军三四线城市。”楼市分析人士张百忍说，这已经让小产权房问题越来越突出，是时候进行试点清理了。据介绍，从2007年开始，国家在6年之间曾先后颁布10道禁止小产权房交易的禁令。

    13日上午，记者从相关部门了解到，尽管国家表态将出台试点治理小产权房城市的名单，但目前尚未接到上级的文件，也无法确定青岛是否在试点城市当中。（记者 王爱科）