连日来，围绕“楼市回暖”的讨论沸沸扬扬。济南作为一个二线城市，楼市表现如何？记者实地走访多家楼盘和 17 日至19 日的齐鲁秋季房展会发现，开发商和买房人各怀心事，都很纠结，济南楼市陷入新一轮迷茫。

　　开发商：一边喊回暖一边急出货

　　“几次调控对济南房价都没什么影响。现在市场又回暖了，再不买价钱就不好说了。”在房展现场，多家楼盘都抛出了“回暖说”，向观望中的买房人施加压力。

　　南部大盘领秀城摆出了“将你军”的架势：“ 96平方米现有房源均价 9200 元，无促销活动。现在认筹可‘2 万抵5 万’，如果等下次开盘，是什么价就难说了。”

　　可一些细节说明市场并非开发商声称的那样硬气。记者注意到，最近自称刚涨了价的楼盘，如领秀城、银丰花园、阳光100等，多为快卖完了或配套日趋完备的楼盘。比较而言，新盘的价格则比较平稳。如新里·卢浮公馆7 月份开盘均价8400元，现价 8600元；祥泰·森林河湾7 月开盘以来，8000元均价未变；万象新天6月开盘均价5800元，现6100元。日前经十东路某楼盘新推出一栋楼，自称价钱是“4月份的水平”。

　　一些楼盘的优惠活动还在延续。如丁豪·蓝调国际打出“88 折”的广告， 7100 元的均价变成了5800元。认筹“2万抵5万”、特价房等词汇在促销广告上还可见到。

　　“我觉得越来越多的开发商在试探买房人。”逛房展的市民李先生说，“大明湖附近一楼盘快半年了一直不出价，刚才居然打电话问我能接受多少钱！”他还注意到一个细节：房展入口“楼盘一览表”上边，140 个楼盘只有 60个有价格，一多半楼盘为“待定”或“电询”。

　　“开发商对未来的信心并不足，现在主要是走量，涨价的意愿不强。”一位从业10 年的地产界人士告诉记者。“因为后续政策不明朗，还不如趁眼下市场稳定抓紧成交。”

　　拿地意愿最能说明开发商对后市有无信心。济南地产研究机构世联怡高最新一期月报显示，济南市区住宅用地8 月份成交量很少。报告预计“随着政策高压的持续施加，下半年各大开发企业将以走量为营销重点，‘金九银十’成为新推房源的重要契机，合理价格策略将扮演重要角色。”

　　买房人：成交量上升观望仍是主流

　　济南住宅与房地产信息网的数据显示，9月 15 日至 20 日济南商品住宅 6 天成交 372套，基本维持了当月第二周401 套的态势，比头一周的 239 套有所上升。销量基本维持了7、8 月份以来的回升势头，但比以往的“金九” 还相去甚远。

　　“5、6月份济南很多楼盘一周成交都是个位数。7 月份以来感到来电来访量多了。”一位相熟的售楼人员告诉记者，“当然，成交回升与一部分刚需出手有关，也与供应量增大、促销增多以及季节性因素有关。”

　　虽然成交有所回升，但记者在房展会现场采访了 10个买房人，8个表示“再等等”，2个表示正在犹豫。

　　“房价还是高啊。”在房展会一角，家住解放东路的王女士拎着一袋子彩页坐下来休息，“家门口一楼盘卖到 9000元，现在全福立交桥附近的楼盘都上了 8000 元了。除了产权40、50年的公寓，市区7000元以内的房子很少见了。”

　　王女士从 2007 年开始给儿子买房，眼见着自己关注的楼盘从 4000元涨到 8000多元，“有点后悔。但既然都涨到这么高了，就不着急了。只是感到越来越吃力、越来越遥远……”

　　“我俩一个在银行上班，一个在大学教书，尚且觉得买不起房。政府调控不能光盯着一线城市，让二线城市再步其后尘。”在房展出口，一对中年夫妻不无担忧地对记者说。

　　在谈及“回暖说”时，买房人多表示“并未恐慌，再等等”。“我觉得济南房价迎风涨的时代过去了。去年下半年那种供给极度紧张、信贷资金严重过剩的大环境已不存在，眼下供应量不小，房价也到了高位。何况政策调控的基调在这儿。”私营业主杜先生说。

　　专家：调控应成为常态

　　“现在谈回暖还为时过早。成交放量有季节性的因素，也有供应量增长的因素。”山房网总经理赵鲁梁分析说，“我更倾向于把眼下描述为一个‘过渡观望期’，或‘政策瓶颈期’，前期的政策有些乏力，新政策还没有出来，市场各方对未来都感到不确定。一旦房价再度疯涨，恐怕要招致更严厉的调控。”

　　山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗则觉得，量有所回升、价格比较平稳的状态，预计在下半年甚至更长时间会得到持续。“房价增长应该与国民经济、物价上涨、人民收入增长协调同步，而不是突然超出好多倍。”

　　“市场各方的心理预期都比较平稳，这对稳定房价的作用也很大。 消费者的大涨预期是弱的，开发商拉高房价的底气也不足。”李铁岗说，“越是这样的市场，博弈的力量更强，就越容易促成均衡价格。”

　　李铁岗认为，调控不应该毕其功于一役，政府应该随时监控和调节市场。“住房是一种民生产品，单靠市场被证明是不行的。只有当大多数人的住房不再成为突出的矛盾时，政策才可以松手。” 从可行性来说，他认为“ 调控对宏观经济的影响不大”的评估结果，强化了调控的信心。

　　“就好比一个病人，现在靠药物让他退了烧，一停药，复发的风险很大。必须经过长期调理，帮他恢复自我调节能力。”他认为，本次调控中表现出一定的综合性，如控制投资、提高住宅用地供应、大力推进保障房建设等，可以视为是“固本”的努力。当然，在谈论下一步政策之前，当下的政策执行也是关键。