但如今，在济南的大街小巷里，万达公馆、中海·奥龙观邸、外海·蝶泉山庄等高端住宅的楼盘广告却随处可见，其受欢迎的程度与普通住宅不相上下，成为2009年济南楼市的新现象。

　　更为有趣的是，在这些楼盘广告的介绍中，开发商们几乎无一例外地将“全运会”概念作为抬高楼盘档次的筹码。然而，“全运会”的概念似乎也成了双刃剑，不仅带火了济南楼市，也让济南楼市产生了“泡沫”的危险。

　　高端住宅拉高均价

　　单看均价，济南房地产市场已然高位运行了。

　　济南奥体中心附近一高端楼盘的销售主管王勇今年一扫牛年春节的无精打采，风风光光地过了个年。不仅买了新车、换了家具电器，还带着全家去香港玩了一趟。王勇向《华夏时报》记者透露，去年济南的高端住宅行情尤其好，2009年9月到现在，他负责销售的楼盘业绩已经超过24亿元，仅年终奖就达到5位数。

　　“春节后，我们还要开几次盘，估计每次都会涨，现在感觉价格越高的房子反而越好卖。”王勇直截了当地说。

　　而据《华夏时报》记者了解，也就是在全运会举办前后，济南豪宅市场开始逐步升温，渐有火爆之势，全运会场馆附近的中海·奥龙观邸、海尔绿城·全运村、领秀城·漫山香墅等豪宅产品竞相亮相，占据了高端市场的绝对份额。

　　这些一线开发商凭借着全运会的经济拉动作用大举进入济南圈地建房，且由于他们在设计、经营、理念等方面的优势，推向市场的产品与本地开发商有很大的不同，激发了不少消费能力较高者的改善型购房需求，很多楼盘出现了开盘即售罄的火爆场面。

　　当然，高成交量往往伴随着房价的不断上涨。这一区域的高端住宅均价从2009年上半年的8000元/平米上涨到目前的1.2万-1.5万元/平米。而济南市的整体住宅价格也被这一波豪宅行情拉高，从2009年5月至今的短短9个月里，济南房价的涨幅超过20%，从均价6000元左右上涨到7500元。

　　地产大鳄云集

　　高端住宅市场的走好无疑给济南土地价格上浮提供了空间。握有充足资金的国内一线地产大鳄敏锐地嗅到了济南房地产市场的开发价值。

　　据业内人士粗略统计，目前济南楼市的外来品牌开发企业已有三十余家。绿地、万达、恒大、华润、华强、龙湖、万科、世纪金源等企业纷纷来济考察，动作快的项目已经开始上马。如万达的商业地产和高端住宅楼盘已经开工，恒大在济南注册的恒大集团济南置业有限公司也开始招兵买马。

　　根据2009年济南土地成交资料显示，全运会前后，济南市土地市场交易地块26宗，交易总额近百亿，超过了之前两年土地交易的总额，高溢价的“地王”纪录也不断被刷新。其中，央企中海地产以33亿的总价拿下本年度济南的最大供应地块——九曲片区2600亩13块地。

　　而深圳华强以总价6.57亿元天价拍下铁道职业技术学院旧址地块，成为济南地王。据统计，2009年济南市全年土地成交价格同比涨幅超过60%，土地出让面积超过150%.

　　泡沫已经形成

　　带着对高溢价土地美好的规划设想，开发商们一面对未来市场憧憬万分，一面也暗暗感到忧虑。

　　山东黄金地产有限公司产品研发部一位经理告诉《华夏时报》记者，目前济南看似热闹的房地产市场仍是靠政府政策刺激和资金推动产生的，实际的购买力水平不足以支撑如此高的房价。而目前一线开发商由于在一线城市“被挤出”而转身布局二线城市，只是靠房价和地价互相抬高，其实是催生了泡沫，对于房地产发展并不利。

　　合富辉煌房地产山东市场研究部一位负责人告诉《华夏时报》记者，就济南目前的情况来看，地王频频出现，面粉贵过面包，土地的价格已经偏离了价值，而销售市场针对高端产品的改善型需求进入，用大量资金抬高了房价，土地和房价都存在泡沫现象。尤其是目前的泡沫仍是以宽松的货币政策和产业政策为支撑的，更加易碎。

　　以小户型、低总价的住宅产品作为标签的刚性需求已经被日益抬高的房价限制。济南楼市目前可满足改善型需求的中高端住宅大受追捧，正是楼市江湖交替的明显表现——中大户型住宅成交一路上扬，而小户型住宅渐渐退场。

　　上述合富辉煌房地产山东市场研究部负责人表示，改善型和投资型需求偏好的大户型、高总价的中高档住宅对价格并不敏感，正是这部分大量投入的购房资金将济南楼市的泡沫越吹越大。他表示，进入1月份，国家对房地产的调控力度加大，济南楼市已经出现了收缩的迹象。而此次国家提出将抑制房地产投资，无疑将进一步减少这一方面的需求，促使今年的销售降温、房价下降。