北京楼市遭遇供需“双杀”

　　今年一季度北京楼市成交快速“放量”，带动库存加速下降。然而，4月份，在堪称“最严厉”的楼市细则影响下，成交量出现明显下滑，供给量也不断减少，北京住宅市场供需遭遇“双杀”。

　　业内人士预计，北京楼市在未来1-2月内将进入博弈期，开发商推盘速度放缓，市场成交量也面临调整。但随着政策执行时间延续，部分项目在资金压力下将加快预售入市。

　　需求萎缩 成交量快速下滑

　　按照北京住建委的最新统计，目前北京可售期房住宅套数为35840套，未签约现房住宅套数为26943套。就此计算，北京新房库存量合计62783套，自年初跌破8万套后，库存下滑的趋势仍在继续。

　　新房库存的持续下降，是否意味着房价在未来存在上涨的压力？

　　“尽管从数字上看，北京目前的新房库存量只有6万多套，但是如果算上去年住建委调整统计口径时清理的3万套库存，目前的库存量应该相当于2009年年底9万套的水平，并不能说是历史低点。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受中国证券报记者采访时表示，虽然库存出现下滑，但是目前楼市成交量已经下降，去库存化速度较年初已经明显放缓。

　　根据北京住建委的网签数据统计，4月上半月，北京市住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为6874套，日均网签量仅为528.8套，较3月份日均2106套的网签量大幅下跌了75%。4月15日-21日，楼市成交量仍在加速回落，全市住宅网签总量为2769套，环比前一周的网签量下跌了39.3%，与去年同期的网签量相比下跌了48%。

　　清明节前出台的北京楼市新政，无疑是导致成交量急速回落的直接原因。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，受北京楼市调控细则影响，北京购房需求量大幅萎缩，成交量也大幅回落，尤其是二手房市场，受交易个税大幅提高的影响，成交量跌幅更为明显。

　　“由于全区域限购、二套房首付比例和利率提高，政策对新房市场的销售也有较大影响。目前北京的新房项目大都位于五环以外，无法与四环内大量成熟的二手房社区相比。税费的增加未必能够引发消费者放弃四环内的二手房而大规模转向远郊区县的新房市场。”胡景晖直言。

　　供给抑制 开发商谨慎预售

　　在需求大幅回落的同时，楼市的供给端也受到了政策的直接影响。新政后，北京对房价上涨的管理异常严格，部分高端盘以及热点区域的楼盘预售受到直接影响，不少开发商推迟了入市速度。

　　“本来计划在春节后推出项目三期，但是一直拖到现在，还没有拿到预售证。”位于北京4号线首站区域的某楼盘负责人表示，该项目三期已经排完号，就等着拿预售证，但是住建委一直没有批下来。“可能是觉得三期的报价高了，要和二期持平。”该人士坦言。

　　据了解，目前北京新建住宅预售证监管十分严格，所有项目均不允许超过之前或者同区域价格。虽然新建住宅需求依然存在，但可售房源已明显减少。北京住建委信息显示，4月以来，全市仅有5宗项目拿到预售证。

　　“从供应的角度看，一季度一般是楼市‘冬歇期’，供应量不会太大，往往从4月份以后供应量会上来，但是今年4月的供应量确实减少了。”张大伟指出，限价政策对开发商推盘造成了直接影响，一些开发商甚至放缓入市速度，期待政策出现变化空间时再推盘入市。从目前入市的项目来看，预售价格的涨幅已有所回落。

　　根据中原地产的统计，自国五条出台后的一个多月时间内，北京合计预售项目为16个，共提供住宅套数4521套，其中已经签约的住宅套数为1425套，签约率为31.5%。4月预售楼盘中，有八成以上的预售价涨幅在1%以内。

　　“在其他条件都不变的情况下，要保证今年的房价与去年持平，有很大难度。”张大伟表示，由于项目不让涨价，很多开发商便开始博弈，放缓入市速度，等待政策出现调整的空间。“不过，一旦限房价的政策执行时间过长，部分项目也可能从资金成本的角度考虑而加快预售。”