沪写字楼套现风潮渐弱

　　据《新闻晨报》报道，今年高端写字楼成交量出现腰斩已几成定局。根据德佑地产监控的写字楼数据显示，截至12月19日，今年全市高端写字楼（单价4万元以上）成交面积为15.6万平方米，相比去年全年的成交量下跌56.2%，浦东、虹口、徐汇、长宁等市中心城区的高端写字楼成交量均出现明显较大跌幅，尤其是去年高端写字楼成交最为集中的浦东新区，今年成交量降至2.6万平方米，跌幅达到83.6%。
　　从今年高端写字楼的成交分布来看，虹口区虽然相比去年的成交量跌幅高达35.3%，但5万平方米的成交量仍使其位居全市首位，而跌幅更大的徐汇和浦东位居二、三位。虹口区高端写字楼成交主要集中于上海国际航运服务中心、中信广场、白金湾广场等北外滩区域的写字楼项目，其中上海国际航运服务中心在今年3月以23.2亿元的总价被整购，是今年沪上最大的写字楼整购案。黄浦区成交量的大幅上涨则得益于绿恒大厦整购案的出现。
　　去年，受到写字楼租金持续上涨、住宅限购、部分商业地产开发商急于套现等因素的影响，高端写字楼的成交异常火爆，尤其是陆家嘴地区出现了上海环球金融中心、嘉瑞国际广场、二十一世纪中心大厦等高端写字楼项目的整购案。
　　而今年高端写字楼的成交下滑是多方面原因造成的。首先，今年至今，内环内办公类物业的新增供应量为36.7万平方米，与去年全年79.2万平方米的供应量相去甚远。可以看出，去年出售市中心高端商业地产套现的风潮在今年已明显减弱，大型整购明显减少，目前更多的开发商还是选择持有以获取长期回报。其次，在整体经济不景气的情况下，想要持续找到一掷千金的高端写字楼买家也并非易事。第三，虽然近年来写字楼租持续看涨，但是如果以过高价格收购市中心写字楼再出租以获得收益，其回收成本的过程依然是相当漫长的。
　　今年下半年，黑石集团、高和资本等私募基金开始涉足上海市中心写字楼的收购，先是黑石集团在9月收购了华敏帝豪大厦，10月，高和资本又收购了中华企业大厦部分楼层。德佑地产商业事业部总监惠凯表示：这两次整购案的单价分别3.84万元和3.09万元，对于地处南京西路商圈的两个项目而言，都属于较低的价格。这也给了私募基金在对它们进行包装运营后转手提供了较为充裕的盈利空间。而这类低价收购的出现很可能与部分开发商自身资金情况有着密切关系。